Land Ownership: भोगवटादार आणि हक्क यातील फरक समजून घ्या जमिनीच्या मालकीबाबत आणि सातबारा उताऱ्याबाबत ग्रामीण भागात अनेकदा गैरसमज पसरलेले असतात. गाव नमुना सात, म्हणजेच सातबारा, हा जमिनीच्या भोगवटादाराची माहिती देणारा महत्त्वाचा दस्तऐवज आहे. पण सातबारात नोंदलेली व्यक्तीच जमिनीची मालक आहे, असे समजणे चुकीचे ठरू शकते. या लेखात आपण सातबारातील भोगवटादार, मालकी हक्क आणि इतर महत्त्वाच्या बाबी सोप्या भाषेत समजून घेऊया.
सातबारा म्हणजे काय?
सातबारा हा महाराष्ट्रातील जमीन अभिलेखांचा एक महत्त्वाचा दस्तऐवज आहे, जो गाव नमुना सात आणि गाव नमुना बारा यांचा समावेश करतो. यातील गाव नमुना सात, म्हणजेच हक्क पत्रक, जमिनीच्या भोगवटादाराची आणि इतर हक्कांची माहिती नोंदवते. भोगवटादार म्हणजे जो व्यक्ती किंवा व्यक्तींचा समूह जमिनीचा प्रत्यक्ष वापर करतो, जसे की शेती किंवा इतर वहिवाट. या व्यक्तींची नावे सातबाराच्या मधल्या भागात, म्हणजेच भोगवटादार सदरात, नोंदवली जातात.
पण भोगवटादार आणि मालक यात फरक आहे. उदाहरणार्थ, एखाद्या व्यक्तीने दीर्घकाळ जमिनीवर कब्जा ठेवला, मूळ मालकाचे दुर्लक्ष झाले, किंवा तो बेपत्ता झाला, तर ती व्यक्ती भोगवटादार म्हणून नोंदली जाते. याला कायदेशीर भाषेत ‘उलट्या कब्ज्याने’ (Adverse Possession) हक्क मिळणे असे म्हणतात. अशा परिस्थितीत सातबारा हा मालकीचा अंतिम पुरावा ठरत नाही.
मालकी हक्क कोण ठरवते?
जमिनीचा भोगवटादार कोण आहे, हे ठरविण्याचा अधिकार तलाठी आणि तहसीलदार यांना आहे, जो महाराष्ट्र जमीन महसूल संहितेनुसार दिला जातो. परंतु, जमिनीचा कायदेशीर मालक कोण आहे, याचा अंतिम निर्णय फक्त दिवाणी न्यायालय (Civil Court) घेऊ शकते. जर सातबारातील भोगवटादार आणि मालकी हक्क याबाबत वाद निर्माण झाला, तर महसूल खात्याऐवजी न्यायालयाचा निर्णय अंतिम मानला जातो.
सातबारातील क्षेत्र आणि आकार
सातबारात जमिनीचे क्षेत्र (क्षेत्रफळ) आणि आकार (कर) याबाबतच्या नोंदी असतात. पूर्वी क्षेत्र एकर आणि गुंठ्यांमध्ये, तर आकार रुपये आणि पैशांमध्ये नोंदवले जायचे. १९६८ मध्ये, जमाबंदी आयुक्त आणि भूमी अभिलेखन संचालक यांच्या परिपत्रकानुसार (दिनांक १५ ऑक्टोबर १९६८), सर्व अभिलेख दशमान पद्धतीत रूपांतरित करण्याचा निर्णय घेण्यात आला. त्यानंतर १९७० मध्ये (महाराष्ट्र शासन परिपत्रक, दिनांक २७ ऑक्टोबर १९७०) सातबारातील क्षेत्राच्या नोंदी हेक्टर आणि आर (Ares) मध्ये करण्याचे निर्देश देण्यात आले. ही पद्धत १० वर्षे चालली, आणि नंतर एकर-गुंठ्याची पद्धत बंद झाली. आता सातबारात क्षेत्र हेक्टर आणि आर, तर आकार रुपये-पैसे यामध्ये नोंदवले जाते.
भोगवटादाराची जबाबदारी
जमिनीवर मालकी असो वा नसो, ज्या व्यक्तीचा भोगवटा आहे, ती व्यक्ती आकार भरण्यास जबाबदार असते. तलाठी या व्यक्तीकडून आकार वसूल करतात. जर आकार वेळेवर भरला गेला नाही, तर महाराष्ट्र जमीन महसूल संहितेनुसार साध्या किंवा सक्तीच्या उपाययोजनांद्वारे तो वसूल केला जातो. भोगवटादाराच्या नावे गाव नमुना आठ-अ (खातेपत्रक) मध्ये खाते उघडले जाते, आणि त्याचा खाते क्रमांक सातबाराच्या उजव्या बाजूला नोंदवला जातो.
फेरफार नोंदी: मालकी बदलाचा आधार
सातबारातील भोगवटादाराच्या नावाखाली फेरफार नोंद क्रमांक कंसात किंवा गोलात नमूद केलेला असतो. हा क्रमांक गाव नमुना सहा (फेरफार नोंदवही) मधील त्या नोंदीशी जोडलेला असतो, ज्याद्वारे भोगवटादाराचा हक्क नोंदवला गेला आहे. ही नोंद वारसा, विभागणी, बक्षीसपत्र किंवा विक्री यांसारख्या कारणांमुळे झालेल्या हक्कबदलाची माहिती देते. फेरफार नोंद मंजूर झाल्यावरच सातबारात नवीन भोगवटादाराचे नाव नोंदवले जाते, आणि जुन्या भोगवटादाराचे नाव कंसात टाकले जाते.
फेरफार नोंदीच्या प्रती तलाठ्याकडून मिळवून जमिनीच्या हस्तांतरणाची संपूर्ण माहिती मिळू शकते. यामुळे जमिनीचा भोगवटा कायदेशीर आहे की नाही, हे तपासणे सोपे होते. जमीन खरेदी-विक्री करताना मालकीचा शोध घेण्यासाठी गेल्या ३० वर्षांतील फेरफार नोंदी तपासणे उपयुक्त ठरते. प्रत्येक खातेदाराने या नोंदी संग्रही ठेवणे फायदेशीर आहे.
हिस्सा आणि आणेवारी
जमिनीत एकापेक्षा जास्त भोगवटादार असल्यास, प्रत्येकाचा हिस्सा सातबारात नमूद केला जातो. उदाहरणार्थ, एखाद्या मयत खातेदाराच्या चार वारसांना समान हिस्सा मिळाल्यास, प्रत्येकाच्या नावापुढे १/४ किंवा ४ आणे हिस्सा नोंदवला जातो. ही आणेवारी भोगवटादारांचा जमिनीतील हिस्सा स्पष्ट करते.
इतर हक्क आणि पेन्सिल नोंद
सातबाराच्या उजव्या बाजूला ‘इतर हक्क’ सदरात भोगवटादाराव्यतिरिक्त इतर व्यक्ती, संस्था किंवा सरकारचे हक्क नोंदवले जातात. यामध्ये सहहिस्सेदार, बँकांचे कर्ज, तगाई, कुळकायद्याप्रमाणे विक्री, किंवा पाणी/वाटेचा हक्क यांचा समावेश होतो. या नोंदी फेरफाराद्वारे मंजूर झाल्यावर शाईने लिहिल्या जातात. तत्पूर्वी, त्या पेन्सिलने नोंदवल्या जातात, ज्यामुळे तपासणी आणि पारदर्शकता राखली जाते. जर फेरफार रद्द झाला, तर पेन्सिल नोंद पुसली जाते.
